W czwartek 13.07 Sejm przyjął ustawę o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja obejmuje m.in. wprowadzenie zmian do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Ustawa wprowadza szereg zmian, mających na celu ułatwienie obrotu nieruchomościami rolnymi. Z perspektywy biznesowej najistotniejsze wydaje się być jednak doprecyzowanie, w jakich przypadkach ustawa nie znajduje zastosowania. Otóż po nowelizacji restrykcje w obrocie nieruchomościami rolnymi nie będą miały zastosowania do nieruchomości, w których użytek rolny nie przekracza obszaru 0,3 ha.
Z pozoru zmiana ma charakter wyłącznie semantyczny, jako że dotychczas ustawa, zamiast pojęciem „powierzchni użytku rolnego”, posługiwała się pojęciem „powierzchni nieruchomości rolnej”. W rzeczywistości jednak zmiana ta ma kolosalne znaczenie. Jak pokazuje bowiem praktyka, w obrocie często mamy do czynienia z działkami ewidencyjnymi, które w ewidencji gruntów i budynków mają niejednorodne oznaczenie. I tak na przykład konkretna działka ewidencyjna może mieć częściowo charakter rolny, a częściowo budowlany.
W konsekwencji, na gruncie dotychczasowych przepisów powstało pytanie, co w takiej sytuacji należy rozumieć pod pojęciem „nieruchomości rolnej” – całą działkę ewidencyjną, czy tylko jej „rolną” część? Praktyka obrotu, wsparta poglądami doktryny i orzecznictwem, przyjęła za właściwą pierwszą z tych interpretacji. Tym samym nawet niewielki użytek rolny w ramach danej działki ewidencyjnej ”zakaża” całą działkę, niezależnie od jej wielkości i proporcji, w jakiej użytek rolny występuje w niej w stosunku do użytku nierolnego. Oznacza to, że obrót taką działką obecnie wiąże się z koniecznością uwzględnienia ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ma to istotne znaczenie, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że w praktyce obrotu nieruchomość traktowana jest w ujęciu wieczystoksięgowym a nie geodezyjnym. Skutkiem powyższego, w dotychczasowym stanie prawnym, nawet mały fragment użytku rolnego, w ramach jednej z działek wchodzących w skład nieruchomości, oznaczał konieczność traktowania wszystkich działek ewidencyjnych ujętych w tej samej księdze wieczystej jako nieruchomość rolna. Wcale nierzadko zdarzały się sytuacje, gdy 5 metrów kwadratowych użytku przesądzało o rolnym charakterze wielohektarowej nieruchomości.
Dotychczas w praktyce z takimi sytuacjami radzono sobie poprzez dokonanie odpowiednich podziałów geodezyjnych i oddzielenie części rolnych od głównego przedmiotu transakcji. Miało to jednak negatywny wpływ na harmonogram transakcji. Co więcej działania takie bywały kwestionowane przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa jako próba „obejścia prawa”.
Nowelizacja powinna znacząco usprawnić procesy nabywania gruntów, jako że eliminuje opisany wyżej problem „zakażania” nieruchomości. Ograniczeniom w obrocie podlegać będą wyłącznie te nieruchomości, gdzie obszar użytku rolnego – a nie obszar nieruchomości – będzie przekraczał 0,3 ha. Tym samym nowe przepisy powinny stanowić ułatwienie dla inwestorów poszukujących gruntów pod zabudowę, szczególnie w segmencie logistyczno-magazynowym. Co więcej, zmniejszenie poziomu niepewności prawnej wpłynie również pozytywnie na bezpieczeństwo samych transakcji. Nierzadko bowiem prawidłowość nabycia gruntu jest kwestionowana przez bank finansujący lub inwestora końcowego na etapie badania due diligence projektu, co najczęściej skutkowało koniecznością wykupienia stosownej polisy ubezpieczeniowej na koszt sprzedającego projekt.
Przepisy w znowelizowanym brzmieniu zostały obecnie skierowane pod obrady Senatu.