Źródło problemu
W ramach praktyki często prowadzimy dla naszych Klientów badania due diligence gruntów inwestycyjnych, zwłaszcza przeznaczonych pod zabudowę magazynowo-logistyczną. Takie nieruchomości zazwyczaj znajdują się na terenach słabo zurbanizowanych, gdzie w przeszłości dominował rolniczy charakter użytkowania. Dlatego też powszechnie spotykanym zagadnieniem przy tego rodzaju gruntach są kwestie o charakterze wodnoprawnym, które mają niebagatelne znaczenie zarówno dla harmonogramu danej transakcji, jak i późniejszej realizacji projektu i jego sprzedaży.
Woda stojąca na nieruchomości (tj. woda znajdująca się w naturalnych zbiornikach) zasadniczo powoduje, że sprzedaż nieruchomości może być obciążona ustawowym prawem pierwokupu, przysługującym Skarbowi Państwa.
Z kolei woda płynąca (tj. rzeki, cieki wodne itp.) powoduje, że nieruchomość w części znajdującej się „pod wodą” nie może być przedmiotem sprzedaży – taka transakcja będzie obarczona wadą nieważności. W takim przypadku rozwiązaniem jest wyłączenie problematycznej części nieruchomości z zakresu transakcji (o ile będzie to formalnie możliwe), co może wymagać jej geodezyjnego wydzielenia.
Prawdziwe komplikacje jednak pojawiają się w przypadku, gdy istnieje rozbieżność pomiędzy stanem faktycznym nieruchomości, a stanem wynikającym z ewidencji gruntów.
Przyczyny takiego stanu rzeczy mogą być różne. Niektóre przypadki są konsekwencją naturalnej zmiany linii brzegowej wód, inne wynikają z niedokładności sporządzonych przed laty map hydrograficznych lub po prostu braku zainteresowania dotychczasowych właścicieli kwestią należytego odzwierciedlenia stanu faktycznego ich nieruchomości w dokumentach ewidencyjnych.
W konsekwencji możemy mieć do czynienia z sytuacją, gdy na nieruchomości faktycznie płynie (lub stoi) woda, po której w dokumentach brak śladu – i na odwrót. Co więcej, w praktyce spotkaliśmy się również z przypadkami, gdy woda na nieruchomości znajdowała się jedynie „potencjalnie”. Każdy z tych przypadków niesie ze sobą określone konsekwencje, które chcielibyśmy w tej publikacji nieco przybliżyć.
Woda wyłącznie w ewidencji gruntów
W sytuacji gdy na istnienie wody na nieruchomości wskazują wyłącznie dokumenty ewidencyjne, sytuacja jest względnie nieskomplikowana. W takim przypadku najlepiej jeszcze przed transakcją zaktualizować wpisy w ewidencji gruntów w celu wyeliminowania takich oznaczeń nieruchomości, które wskazują na grupę użytków gruntowych „grunty pod wodami”, podczas gdy w rzeczywistości wód tych na nieruchomości nie ma. Notariusz sporządzający umowę będzie bowiem przede wszystkim polegał na informacjach ujawnionych w ewidencji gruntów. Pominięcie tego kroku może doprowadzić do sytuacji, w której notariusz bądź odmówi przeprowadzenia czynności – w przypadku wód płynących, ponieważ grunty pod tymi wodami mogą stanowić własność jedynie Skarbu Państwa, bądź gdy napotkamy w ewidencji gruntów oznaczenia „Ws” trzeba będzie rozważyć zastosowanie ustawowego prawa pierwokupu takiej nieruchomości. Powyższe może mieć nie tylko wpływ na harmonogram transakcji, ale także generuje potencjalne ryzyko, że podmiot uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości. Pozostaje zatem podejście „zdroworozsądkowe”. Skoro obecność wody na nieruchomości wynika jedynie z nieaktualnych dokumentów geodezyjnych – to może wystarczą w tym zakresie stosowne oświadczenia stron, złożone w umowie sprzedaży? O ile znajdzie się notariusz, który taką transakcję przeprowadzi, to w naszej ocenie pojawia się w tym przypadku również ryzyko odmowy ujawnienia nabywcy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przez sąd wieczystoksięgowy. Ponadto należy zaznaczyć, że taka umowa może wzbudzić kontrowersje na kolejnych etapach procesu inwestycyjnego (zwłaszcza finansowania i sprzedaży projektu).
Woda wyłącznie w rzeczywistości
Dużo bardziej skomplikowany przypadek napotkamy, gdy woda występuje na nieruchomości, ale jej obecność nie została odzwierciedlona w ewidencji gruntów. W praktyce zdarzało nam się, że Wody Polskie „sugerowały” istnienie wód na nieruchomościach, informując nas m.in. o tym, że:
- na badanym gruncie „znajduje się naturalne zagłębienie terenu, w którym okresowo może zbierać się woda”,
- przez jedną z działek „prawdopodobnie przebiega naturalny ciek wodny”,
- nieruchomość nie jest objęta ograniczeniami wynikającymi z Prawa wodnego, a następnie w odrębnym piśmie informowały o zlokalizowaniu na działce wód płynących.
Z naszego doświadczenia wynika, w takich wypadkach dobrze jest pozyskać opinię geodety lub hydrologa, na podstawie której określony zostanie charakter nieruchomości w kontekście wodnoprawnym. Jeśli okaże się, że w istocie na nieruchomości wody nie ma – problem można uznać za rozwiązany. Jeśli jednak opinia potwierdzi obecność wody, to projekt może wymagać ponownej oceny pod kątem jego wykonalności i opłacalności. Nawet jedna działka, na której nawet potencjalnie występują wody, zwłaszcza gdy przedmiotem nabycia jest szereg gruntów, może mieć kolosalne znaczenie dla losów transakcji, jak i całej inwestycji. Grunt pod wodą płynącą musi bowiem zostać wyłączony z zakresu transakcji, co może mieć negatywny wpływ na bilansowanie się projektu. Z kolei grunty pod wodami stojącymi mogą stać się mniej atrakcyjne z uwagi na potencjalne ryzyko związane z ustawowym prawem pierwokupu przysługującym Skarbowi Państwa.
Reasumują, na etapie badania stanu prawnego nieruchomości istotne jest, aby zweryfikować stan nieruchomości w oparciu o klika źródeł oraz przeprowadzić wizję lokalną interesujących nas gruntów. Dopiero porównanie wyników tak przeprowadzonych działań pozwoli nam uzyskać faktyczny obraz stanu prawnego nieruchomości. Pominięcie tego kroku i wykrycie ryzyka na późniejszym etapie niekoniecznie musi oznaczać niepowodzenie projektu. Zarządzenie jednak ryzykiem na tym etapie, wydaje się o wiele bardziej skomplikowane i dużo bardziej kosztowne.