Atrakcyjność cenowa
Nie ulega wątpliwości fakt, iż licytacje komornicze mogą stanowić interesującą okazję do nabycia nieruchomości znacznie poniżej ich wartości rynkowej. To atrakcyjna alternatywa biznesowa, zwłaszcza obecnie, kiedy ceny nieruchomości – pomimo zaobserwowanej w ostatnim czasie lekkiej stabilizacji – systematycznie rosną.
Ważne: Pierwsza licytacja nieruchomości nie może odbyć się za cenę niższą niż 75% sumy oszacowania.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami w pierwszej licytacji komornik może zaoferować nieruchomość za minimum 75% jej wartości. Cena zazwyczaj szybko wzrasta, a wpływ na nią ma liczba ofert złożonych przez uczestników. Postąpienia czyli podbicia ceny mogą następować w kwotach nie mniejszych niż 1% ceny wywoławczej, z zaokrągleniem w górę do pełnych złotych.
Następnie tj. jeśli pierwsza licytacja nie zakończyła się sprzedażą nieruchomości, komornik wyznacza drugą licytację. Wówczas cena wywoławcza wynosi zaledwie 2/3 wartości nieruchomości oszacowanej przez biegłego. Jest to najniższa cena, za jaką komornik może sprzedać nieruchomość należącą do dłużnika.
Warto wspomnieć, iż licytacje komornicze nieruchomości mają charakter otwarty, a jedynym warunkiem przystąpienia do nich jest wpłata wadium, które zawsze wynosi 10% kwoty oszacowania. Procedura licytacji nieruchomości nie różni się od pozostałych aukcji, a wygrywa ten licytant, który zaoferuje najwyższą kwotę.
Oprócz kuszącej ceny, nabycie nieruchomości od komornika może okazać się przystępne również z innych względów. Należy przy tym jednak pamiętać o potencjalnych ryzykach, charakterystycznych dla tego typu transakcji. Poniżej przedstawiamy istotne aspekty, na które inwestorzy powinni zwrócić uwagę rozważając opcję nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.
Stan prawny nieruchomości
Podobnie jak w przypadku innych form nabywania nieruchomości, przed transakcją inwestorzy weryfikują ich stan prawny zlecając badanie due diligence tytułu prawnego. Przed przystąpieniem do licytacji, sprawdzenie nieruchomości jest o tyle ważne, że przyszły właściciel nie może żądać unieważnienia nabycia, ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości.
W obwieszczeniach o licytacji znajduje się informacja, kiedy można obejrzeć nieruchomość i zapoznać się z protokołem opisu i oszacowania komornika oraz opinią sporządzoną przez biegłego. W protokole komornik wymienia m.in. oznaczenie nieruchomości, stwierdzone prawa i obciążenia, ewentualnie roku budowy, stan, jakość wykonania i wyposażenia budynku.
Tym niemniej wskazujemy, że podczas przeprowadzania badania due diligence, weryfikacja tytułu prawnego nie ma tak istotnego znaczenia jak w przypadku nieruchomości nabywanych na rynku z uwagi na pierwotny charakter nabycia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego.
Ważne: Nabycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego ma charakter pierwotny. Oznacza to w szczególności, że nabycie własności następuje bez względu na to, czy prawo własności nieruchomości rzeczywiście przysługiwało egzekwowanemu dłużnikowi i czy był on prawidłowo ujawniony jako właściciel w księdze wieczystej.
Ponadto, na licytacjach komorniczych często sprzedawane są nieruchomości obciążone hipoteką. Zazwyczaj jest w niej wpisany bank, który próbuje z pomocą komornika odzyskać swoją należność z tytułu udzielonego zobowiązania kredytowego. Zakup nieruchomości z hipoteką słusznie budzi obawy wśród potencjalnych nabywców, jednak w przypadku licytacji komorniczej inwestorzy nie powinni mieć powodów do zmartwień.
Zasadą przyjętą w art. 1001 § 1 KPC jest wygaśnięcie wszelkich praw i skutków ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Skutek wygaśnięcia dotyczy wszelkich praw ciążących na nieruchomości, przez co należy rozumieć zarówno ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, hipoteka, służebności), jak i prawa i roszczenia osobiste związane z nieruchomością (art. 16 ust. 2 UKWH) . Na ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
Znamienne dla sprzedaży nieruchomości przez komornika jest to, że do nabycia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego nie ma zastosowania rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skuteczność nabycia nie może podlegać ocenie według kryteriów przewidzianych w art. 6–9 UKWH . W szczególności nie występuje potrzeba badania, czy osoba nabywająca własność nieruchomości dopełniła aktów staranności polegających na zapoznaniu się z treścią księgi wieczystej, a także czy działała w złej (dobrej) wierze.
W postanowieniu o przysądzeniu własności nieruchomości sąd stwierdza, czy cała cena nabycia została uiszczona, albo czy na jej poczet zaliczona została wierzytelność nabywcy lub innego wierzyciela, a także stwierdza obowiązek dłużnika wydania nieruchomości nabywcy oraz wydaje zarządzenie w przedmiocie utrzymania w mocy służebności (par. 201 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych).
Zasadą przyjętą w art. 1001 § 1 KPC jest wygaśnięcie wszelkich praw i skutków ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Skutek wygaśnięcia dotyczy wszelkich praw ciążących na nieruchomości, przez co należy rozumieć zarówno ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, hipoteka, służebności), jak i prawa i roszczenia osobiste związane z nieruchomością (art. 16 ust. 2 UKWH), z pewnymi wyjątkami. Zakres wyjątków jest jednak ograniczony, a informacje o wszystkich prawach obciążających nieruchomość powinny co do zasady być ujawnione w protokole opisu i oszacowania nieruchomości.
Co do zasady z chwilą prawomocnego przysądzenia własności, które następuje po wygranej licytacji komorniczej, hipoteka wygasa. Dochodzi do tego nawet w sytuacji, gdy środki pozyskane z licytacji nie pokryją wszystkich roszczeń wierzyciela.
Co ważne, obciążenia nieruchomości są zaspokajane z kwoty uzyskanej z licytacji i nie obciążają nabywcy. Wyjątkiem są obciążenia o charakterze „niemajątkowym”, np. służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu. Nabywca wstępuje natomiast w prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a przy ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Jeżeli natomiast czas trwania najmu jest oznaczony, mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Aktywna postawa dłużnika a błędy komornika
W naszej praktyce spotkaliśmy się ostatnio kilkukrotnie z sytuacjami, w których w trakcie sprzedaży nieruchomości przez komornika, dłużnik podejmował próby udaremnienia dojścia do skutku nabycia nieruchomości przez naszych Klientów. Niektóre z nich okazały się skuteczne.
Warto zwrócić uwagę, iż na każdym z etapów z egzekucyjnej sprzedaży uczestnicy postępowania, w tym dłużnik, mogą skarżyć czynności komornika obarczone błędem, a te w rzeczywistości nie są odosobnionymi przypadkami.
Poszczególne czynności komornika – zarówno w toku egzekucji z nieruchomości (przed przysądzeniem własności) jak i w toku potencjalnej eksmisji – mogą być zaskarżane skargą na czynności komornika..
Ważne: Skargę na czynności komornika w toku licytacji może złożyć każdy z uczestników aż do zamknięcia tej czynności. Skargę na czynności komornika w toku licytacji z nieruchomości można zgłosić ustnie obecnemu na licytacji sędziemu albo referendarzowi sądowemu.
Dodatkowo Kodeks postępowania cywilnego przewiduje możliwość składania zażaleń na postanowienia sądu wydawane w toku egzekucji (art. 997 KPC). W konsekwencji istnieje ryzyko wydłużenia procesu egzekucji, także w wyniku ewentualnego celowego wnoszenia niezasadnych środków zaskarżenia w celu wywołania przewlekłości postępowania.
Oznacza to, że sama licytacja komornicza nie przesądza o wyniku sprawy. Po jej zakończeniu następują kolejne etapy, tj. przybicie oraz przysądzenie własności nieruchomości. Na każdym z tych etapów uczestnicy mogą składać zastrzeżenia. Dopóki egzekucja jest w toku, nie jest za późno na zblokowanie działań komornika, co często zostaje wykorzystane przez dłużnika.
Operat szacunkowy
Zgodnie z zapisem art. 948 § 1 i 11 KPC oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się.
Ponadto, jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji z nieruchomości złożono w terminie trzech lat od daty umorzenia postępowania, w którym dokonano opisu i oszacowania nieruchomości, komornik dokona nowego opisu i oszacowania tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Dłużnik może złożyć taki wniosek w terminie dwóch tygodni od daty doręczenia mu wezwania do zapłaty, o czym należy go pouczyć przy doręczeniu wezwania.
Dłużnik może również złożyć do komornika wniosek o zatrzymanie egzekucji z nieruchomości i zarządzenie przygotowania dodatkowego opisu i oszacowanie zajętej nieruchomości z powołaniem się na zapis art. 951 KPC, zgodnie z którym, jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.
Jeżeli pierwszy opis i oszacowanie zostało sporządzone kilka lat przed licytacją, do której przystępuje inwestor, to bez wątpienia w międzyczasie zmieniła się jej wartość rynkowa.
Komornik nie jest zobowiązany do uwzględnienia wniosku dłużnika, nie mniej stanowić to będzie w konsekwencji podstawę do złożenia skargi na czynność komornika wraz z kolejnym wnioskiem o zawieszenie postępowania egzekucyjnego w zakresie sprzedaży nieruchomości oraz wnioskiem o objęcie przez sąd odpowiednim nadzorem postępowania komorniczego (art. 759 § 2 i 3KPC: Sąd wydaje z urzędu komornikowi zarządzenia zmierzające do zapewnienia należytego wykonania egzekucji, oraz usuwa spostrzeżone uchybienia. Ocena prawna wyrażona przez sąd w ramach wydanych zarządzeń jest wiążąca dla komornika. Sąd może zobowiązać komornika do składania sprawozdań z czynności podjętych w wyniku zarządzeń.)
Przed przystąpieniem do pierwszej lub kolejnej licytacji inwestor powinien zwrócić uwagę, czy operat, na podstawie którego ma odbyć się wyznaczona w najbliższym czasie licytacja komornicza licytacja z nieruchomości, został sporządzony w okresie 12 miesięcy przed terminem licytacji i potwierdzony przez biegłego rzeczoznawcę oraz ewentualnie, czy zawiera klauzulę aktualizacyjną.
Obowiązujące przepisy dyktują wymóg dołączenia do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wycenę, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Gdyby po przysądzeniu własności dłużnik złożył zażalenie na czynności komornika, to miałby szanse na powodzenie w sądzie i w ten sposób unieważnienie licytacji.
Wymóg posługiwania się aktualnym operatem szacunkowym został potwierdzony również przez Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 30 września 2016 roku sygn. akt I CSK 646/15, a także w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 stycznia 2018 roku w sprawie sygn. akt II CSK 117/17:
“Organ egzekucyjny, podobnie jak sąd, nie jest władny samodzielnie ocenić, czy wartość nieruchomości określona w opinii uległa zmianie. Spoczywa na nim natomiast 12 powinność sprawdzenia, w ramach kontroli wymagań formalnych operatu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2016 r., IV CSK 232/15, niepubl.), czy w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. nie upłynął czas, w którym operat może być wykorzystany, a w razie potrzeby – uzyskania potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego (…). Skoro zatem w okolicznościach sprawy, jak ustaliły Sądy meriti, Komornik dokonał opisu i oszacowania opierając się na opinii sporządzonej blisko dwa lata przed ukończeniem opisu i oszacowania, bez uzyskania potwierdzenia aktualności operatu, należało podzielić stanowisko skarżącego, że działanie to było niezgodne z prawem w rozumieniu art. 23 ust. 1 u.k.s.e ”.
Ważne: Operat szacunkowy może być wykorzystany przez 12 miesięcy od dnia sporządzenia, a powyżej tego okresu tylko wtedy, gdy rzeczoznawca potwierdzi jego aktualność (tzw. klauzula aktualizacyjna).
Innym sposobem torpedowania procedury przez dłużnika w odniesieniu do operatu jest możliwość złożenia skargi na oszacowanie wartości nieruchomości. Najczęstszym błędem popełnianym przez rzeczoznawców jest zaniżenie wartości nieruchomości. Rozpoznawanie skargi przez sąd, a następnie – w przypadku jej zasadności – ponowna wycena, spowoduje odroczenie terminu licytacji, przez co dłużnik zyska na czasie, w którym to okresie może spróbować spłacić zadłużenie i uchronić się przed utratą majątku lub we własnym zakresie pozyskać kupca nieruchomości.
Zmiana wpisów w księdze wieczystej
Mimo że nabycie własności i wygaśnięcie obciążeń nieruchomości następuje z mocy samego prawa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, ujawnienie nowego stanu prawnego w księdze wieczystej następuje co do zasady na wniosek nabywcy (po uprzednim uzyskaniu na postanowieniu o przysądzeniu klauzuli wykonalności).
Do wniosku należy m.in. dołączyć plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji, którego sporządzenie następuje po prawomocnym przysądzeniu własności, co w praktyce wydłuża proces zmian wpisów w księdze wieczystej.
Postanowienia w zakresie wykreślenia poszczególnych praw mogą być potencjalnie zaskarżane przez uprawnionych, co również może prowadzić do wydłużenia procesu.
Ważne: Decydując się na nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej, pomimo atrakcyjności cenowej produktu, inwestor powinien uwzględnić w harmonogramie transakcji dodatkowy zapas związany z możliwymi obstrukcjami postępowania powodowanymi przez aktywnego dłużnika, a co za tym idzie koszt pieniądza w czasie.