Wraz z rozwojem sektora PRS w Polsce coraz więcej deweloperów mieszkaniowych wykazuje zainteresowanie tym segmentem rynku. Jest to również podyktowane aktualną sytuacją gospodarczą i biznesową na tradycyjnym rynku mieszkaniowym, na którym obserwowane jest znaczące spowolnienie. W tych realiach deweloperzy mieszkaniowi spoglądają w kierunku inwestorów instytucjonalnych, którzy co prawda za niższą cenę jednostkową, ale gotowi są nabyć znaczące pakiety mieszkań, czy też całe inwestycje. O ile w okresie poprzedzającym gospodarcze spowolnienie na rynku mieszkaniowym budynki PRS lokalizowane były głównie na terenach o funkcji „usługowej” i realizowane jako hotele, hostele, o tyle obecnie deweloperzy chcą je realizować na gruntach o funkcji „mieszkaniowej”, które pierwotnie miały być zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi realizowanymi w klasycznej formule mieszkań na sprzedaż.
Na fali wzrostu zainteresowania segmentem PRS, zaobserwowaliśmy w ostatnim czasie niepokojącą praktykę ze strony organów nadzoru budowlanego, która może mieć wpływ na sektor mieszkań na wynajem. Organy zaczęły kwestionować wykorzystywanie wielorodzinnych budynków mieszkalnych na cele najmu instytucjonalnego wskazując, że tego rodzaju działalność może być prowadzona jedynie w budynkach o charakterze usługowym (takich jak np. pensjonaty), a nie w budynkach przeznaczonych na cele mieszkalne.
W stanie faktycznym jednej ze spraw, w której doradzaliśmy, organ nadzoru budowlanego zakwestionował możliwość korzystania z budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego w centrum Warszawy z lokalami przeznaczonymi na wynajem. W ocenie organu fakt, że znajdujące się w budynku lokale mieszkalne przeznaczone są na wynajem oraz są własnością jednego podmiotu, wyklucza możliwość zakwalifikowania takiego budynku jako budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W konsekwencji organ stwierdził, że w tym przypadku doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu mieszkalnego na budynek zamieszkania zbiorowego. W rezultacie organ wydał postanowienie o wstrzymaniu użytkowania budynku pomimo, że wszystkie znajdujące się w budynku lokale (z wyłączeniem kilku lokali usługowych, zlokalizowanych na parterze budynku):
- przeznaczone są na cele mieszkalne i nadają się to zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, tj. posiadają własną kuchnię, łazienkę, odrębne instalacje i osobne wejście z klatki schodowej, oraz
- stanowią lokale mieszkalne w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Ponadto, wszystkie lokale mieszkalne znajdujące się w budynku zostały wyodrębnione i dla każdego z nich prowadzona jest osobna księga wieczysta.
Wstrzymanie użytkowania budynku wywołuje bardzo poważne konsekwencje. ,W takim przypadku organ administracji zobowiązany jest do wyznaczenia jego właścicielowi odpowiedniego terminu na przedstawienie dokumentacji niezbędnej do legalizacji „nowego” sposobu użytkowania. Do momentu upływu tego terminu (lub zakończenia postępowania w jakikolwiek inny sposób) właściciel zobowiązany jest do zaprzestania korzystania z obiektu. Nieprzestrzeganie tych obowiązków może skutkować nałożeniem administracyjnych kar pieniężnych, a nawet zastosowaniem sankcji o charakterze karnym. Postanowienie organu o wstrzymaniu użytkowania obiektu może zostać przez właściciela zakwestionowane dopiero po upływie wyznaczonego przez organ terminu na przedłożenie dokumentacji legalizacyjnej.
Opisaną powyżej praktykę organów postrzegamy jako wątpliwą, zwłaszcza w sytuacjach, gdy lokale przeznaczone na wynajem zaspokajają potrzeby mieszkaniowe – co jest w naszej ocenie kluczowe dla rozróżnienia „usługowego” i „mieszkalnego” charakteru całego obiektu. Niemniej jednak, ze względu na dotkliwe konsekwencje jakie niesie za sobą wstrzymanie użytkowania obiektu, sugerujemy dalsze obserwowanie rynku i monitorowanie, czy wspomniana praktyka organów administracji stanie się praktyką powszechną (obecnie spotkaliśmy się z nią jedynie w Warszawie).
Omawiane działania organów nadzoru budowlanego mogą wywierać wpływ także na inne postępowania dotyczące obiektu. Przykładowo, w opisywanym wyżej przypadku prezydent miasta odmówił wydania naszemu klientowi zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, do którego to przekształcenia doszło z mocy prawa. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organy obu instancji stwierdziły, że doszło do samowolnej zmiany użytkowania budynku – z budynku mieszkalnego na budynek zamieszkania zbiorowego. W związku z tym organy podjęły także szereg czynności zmierzających do zmiany wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości z 1% (cele mieszkalne) na 3% (pozostałe).
Powyższe rozstrzygnięcia organów odmawiające wydania zaświadczeń przekształceniowych zostały przez nas skutecznie zaskarżone do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który nakazał prezydentowi miasta wydanie tych zaświadczeń zgodnie z wnioskiem naszego klienta. Powyższe jednak pokazuje, że praktyka polegająca na wstrzymywaniu użytkowania budynku PRS może być przez organy władzy publicznej instrumentalnie wykorzystywana także dla osiągnięcia innych celów (w tym finansowych).