31 sierpnia 2023 roku weszła w życie ustawa o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”). Na podstawie tej ustawy użytkownicy wieczyści zabudowanych nieruchomości przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe zyskali możliwość odpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w pełne prawo własności. W niniejszej publikacji przedstawiamy nieoczywiste na pierwszy rzut oka wady i zalety takiego rozwiązania. Wyjaśniamy również czysto praktyczne wątpliwości odnośnie stosowania nowych przepisów.
Informacje ogólne
Przekształcenie następuje poprzez wykup użytkowanej nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego od jej właściciela.
Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży na warunkach określonych w Nowelizacji przysługuje użytkownikowi wieczystemu jedynie w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych, w okresie 1 roku od wejścia w życie Nowelizacji (tj. do 31 sierpnia 2024 r.). Po tej dacie właściciel nieruchomości (gmina lub Skarb Państwa) może, ale nie musi zgodzić się na wykup. Należy mieć na uwadze, że 31 sierpnia to termin na złożenie wniosku o wykup a nie na zawarcie umowy sprzedaży.
Nowelizacja ma zastosowanie jedynie do nieruchomości zabudowanych i oddanych w użytkowanie wieczyste przed 31 grudnia 1997 r.
Aby móc skorzystać z uprawnienia użytkownik wieczysty nie może naruszać obowiązków określonych w umowie użytkowania wieczystego. Nie może także toczyć się postępowanie w sprawie rozwiązania tej umowy.
Cena za nieruchomość
Cena za nieruchomość, ustalana jest w oparciu o stawkę procentową opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Nowelizacja przewiduje sztywny sposób określenia ceny dla nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa. W odniesieniu do gruntów będących własnością gminy sposób wyliczenia ceny może być inny – podstawę dla określenia ceny stanowi w tym przypadku uchwała właściwego sejmiku lub rady.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa cenę ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży (dla płatności jednorazowej) lub jako dwudziestopięciokrotność – w przypadku rozłożenia płatności na raty.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele działalności gospodarczej standardowo stosowana obecnie stawka opłaty rocznej wynosi 3% wartości gruntu. Mając na uwadze brak istotnej różnicy w rynkowej cenie sprzedaży nieruchomości w użytkowaniu wieczystym względem nieruchomości w pełnej własności należy mieć świadomość, że inwestycja na poziomie 60% wartości gruntu (dwudziestokrotność standardowej stawki rocznej) zostanie zdyskontowana najwcześniej po kilkunastu latach. Dlaczego kilkunastu a nie dwudziestu? Dokonanie jednorazowej płatności wyklucza ryzyko aktualizacji stawki opłaty rocznej przez właściciela gruntu. Zgodnie z obecnymi przepisami aktualizacja taka możliwa jest nie częściej niż raz na trzy lata. Dopiero po takim okresie przekształcenie i dokonanie jednorazowej płatności zacznie być opłacalne. Co za tym idzie, jeśli zamiarem biznesowym użytkownika wieczystego jest development oraz zbycie projektu – wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego nie wydaje się uzasadniony. Co innego, jeśli intencją użytkownika wieczystego jest zatrzymanie obiektu we własnym portfelu w dłuższej, kilkudziesięcioletniej perspektywie czasu.
Przy rozważaniu opłacalności wykupu należy zwrócić uwagę, że cena sprzedaży określana jest na podstawie wartości gruntu na dzień przekształcenia (zawarcia umowy sprzedaży). Oznacza to, że użytkownik wieczysty może być niemile zaskoczony w nieruchomości, dla których opłata roczna nie była w ostatnim czasie aktualizowana. Cena wyliczona bowiem zostanie nie na podstawie ostatnio zapłaconej opłaty rocznej ale w oparciu o nowe oszacowanie sporządzone przez biegłego na potrzeby wykupu. Nowelizacja nie przewiduje żadnej konkretnej procedury pozwalającej na zakwestionowanie wyceny zaproponowanej przez biegłego rzeczoznawcę zatrudnionego przez właściciela gruntu.
Trzeba mieć przy tym na uwadze, że na opłacalność wykupu może być jeszcze gorsza w przypadku nieruchomości należących do gminy oraz dodatkowo w przypadku skorzystania z możliwości rozłożenia płatności na raty.
Płatność ceny w ratach
Nowelizacja dopuszcza rozłożenie należności za wykup nieruchomości na raty. Jak wskazano powyżej w takim przypadku cena stanowić będzie co najmniej dwudziestopięciokrotność kwoty opłaty rocznej wyliczonej na dzień przekształcenia.
Rysunek 1. Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości we własność.
W przypadku rozłożenia płatności na raty przekształcenie użytkowania wieczystego we własność następuje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży – niezależnie od faktu, że cena nie została jeszcze zapłacona przez użytkownika wieczystego.
Pomimo, że Nowelizacja milczy na ten temat to stosując odpowiednio inne przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami („UGN”) dotyczące nabycia nieruchomości należy spodziewać się, że w przypadku rozłożenia płatności na raty cena za nieruchomość będzie musiała zostać zabezpieczona poprzez obciążenie nieruchomości hipoteką zabezpieczającą zapłatę.
Zwracamy uwagę, że takie obciążenie nieruchomości znacząco utrudni (o ile nie uniemożliwi) pozyskanie w przyszłości zewnętrznego (bankowego) finansowania inwestycji na tej nieruchomości. Standardowym oczekiwaniem banku kredytodawcy jest zabezpieczenie roszczenia o spłatę udzielonego finansowania na hipotece z najwyższym pierwszeństwem.
Indeksacja rat ceny
Z przepisów wprowadzonych Nowelizacją nie wynika wprost, aby cena rozłożona na raty miała podlegać indeksacji. Nie można tego jednak wykluczyć.
Podstawę dla takiego działania daje art. 70 UGN zgodnie z którym: „w przypadku nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z komunikatem Komisji w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych (Dz. Urz. UE C 14 z 19.01.2008, str. 6)”.
Pomimo iż Nowelizacja milczy na ten temat, a w nowych przepisach brak jest odesłania wprost do art. 70 UGN należy spodziewać się, że właściciele nieruchomości (gminy / Skarb Państwa) będą forsować stosowanie tego przepisu ponieważ pozwoli to na podwyższenie otrzymywanych przez właściciela należności. Mając na uwadze literalne brzmienie przepisów można spodziewać się, że uprawnienie do waloryzacji pozostałych do zapłaty rat w przypadku sporu w tym zakresie zostanie potwierdzone przez sąd. W tej chwili brak jest jakiejkolwiek praktyki orzeczniczej, na której można by polegać.
Zwracamy uwagę, że stosując wskazany przepis odpowiednio właściciel nieruchomości nie ma możliwości rozłożenia płatności ratalnej na okres dłuższy niż 10 lat. W sytuacji, gdy cena za wykup (przekształcenie) nieruchomości wynosi 25 opłat rocznych to oznacza to, że coroczna należność z tytułu przekształcenia wynosić będzie 250% opłaty rocznej do zapłaty przez kolejne 10 lat.
Podmiotowy charakter zobowiązania do zapłaty ceny
Na podstawie ogólnych norm prawa, z uwagi na brak odrębnej regulacji w ramach Nowelizacji, należy uznać, że zobowiązanie do zapłaty ceny jest zobowiązaniem konkretnego kupującego, a nie każdoczesnego (w tym przyszłego) właściciela wykupionej nieruchomości. Zobowiązanie do zapłaty ceny ma charakter podmiotowy – wiążę konkretną osobę i nie jest przenoszone automatycznie wraz ze zbyciem nieruchomości. Aby zobowiązanie do zapłaty ceny związane było z gruntem musiałoby to wynikać z konkretnego przepisu ustawy.
Oznacza to, że kwestia rozliczenia ceny (pozostałych do spłaty rat z tytułu przekształcenia) z przyszłym nabywcą nieruchomości musi zostać uregulowana umownie pomiędzy sprzedającym (dotychczasowym użytkownikiem wieczystym zobowiązanym do zapłaty ceny za wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego) a kupującym. Przy braku takiego uregulowania, podmiotem wyłącznie zobowiązanym będzie sprzedający, niezależnie od ustanowionej na nieruchomości hipotece zabezpieczającej taką zapłatę.
Mając na uwadze brak istotnej różnicy pomiędzy rynkową ceną nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste a nieruchomości we własności, zbycie nieruchomości z pozostającymi zapłaty ratami ceny za wykup z użytkowania wieczystego stanowi istotne obciążenie dla sprzedającego. Trudno oczekiwać, że nowy nabywca nieruchomości będzie skłonny dopłacić do rynkowej ceny kwotę nierozliczonych do dnia sprzedaży rat z tytułu przekształcenia. Cena za nieruchomość po przekształceniu musiałaby być znacząco wyższa niż rynkowa cena podobnej nieruchomości, gdyby do przekształcenia nie doszło. W związku z powyższym należy spodziewać się, że koszt przekształcenia będzie w znacznej części ponoszony przez sprzedającego, bez możliwości uzyskania od kupującego nadwyżki ponad cenę rynkową. Tym bardziej przemawia to za podjęciem decyzji o przekształceniu (wykupie) gruntu jedynie w przypadku pewności co do niezbywania nieruchomości na przestrzeni kolejnych kilkudziesięciu lat.
Pomoc de minimis
Zgodnie z art. 198l UGN przepisy wprowadzone Nowelizacją należy traktować z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Analogicznie do regulacji zawartej w art. 69a ust. 1 UGN oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej jej użytkownikowi wieczystemu:
- różnica pomiędzy wartością [ceną rynkową] nieruchomości gruntowej a ceną tej nieruchomości stanowi pomoc publiczną;
- za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Dla większości przedsiębiorców dopuszczalny limit pomocy publicznej stanowi kwotę 200 tys. euro brutto, na przestrzeni trzech kolejnych lat. W przypadku gdy wartość pomocy publicznej (różnica pomiędzy ceną rynkową a cena sprzedaży określoną zgodnie z wytycznymi opisanymi powyżej) przekraczałaby limit dopuszczalnej pomocy de minimis, pomocy udziela się do tego limitu a użytkownik wieczysty zobowiązany jest uiścić dopłatę. Użytkownik wieczysty musi więc pokryć różnicę pomiędzy rynkową cena nieruchomości (określoną przez biegłego w wycenie sporządzonej na potrzeby wykupu) a ceną wykupu określoną zgodnie z przepisami Nowelizacji, w zakresie w jakim różnica ta przekracza dopuszczalną kwotę pomocy de minimis. Powyższe ma zastosowanie również, gdy dopuszczalna kwota pomocy de minimis była wcześniej, częściowo lub w całości, wykorzystana przez użytkownika wieczystego. Wysokość dopłaty jest ustalana w umowie sprzedaży nieruchomości gruntowej.
Obciążenie najemców kosztem przekształcenia / wykupu
Standardem najmu instytucjonalnego (triple net lease) jest, że wszelkie opłaty i koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości oddanej w najem faktycznie ponoszone są przez najemców, zazwyczaj w ramach opłaty eksploatacyjnej (serwisowej). Podobnie standardem rynkowym jest, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oddanej w najem również ponoszona jest przez najemcę / najemców. Zazwyczaj wynika to wprost z treści umowy najmu.
W przypadku przekształcenia użytkowania wieczystego we własność opłata przekształceniowa stanowi de facto cenę nabycia nieruchomości. Nie mieści się w ramach rynkowego standardu, aby najemca partycypował w cenie nabycia nieruchomościnie stając się jednocześnie jej właścicielem (tak np. przy projektach typu BTS).
Kwestia ta z pewnością wymaga każdorazowej analizy w odniesieniu do konkretnej umowy, ale w ramach szeroko rozumianego rynkowego standardu / katalogu składników opłaty serwisowej – koszt przekształcenia, inaczej niż opłata roczna, nie będzie tam ujęty i należy spodziewać się, że o ile co innego nie wynika wprost z umowy najmu, najemcy będą kwestionować zasadność obciążenia ich taką opłatą. Powyższe pozostaje bez związku z faktem, że taka płatność zastąpi konieczność uiszczenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Należy spodziewać się, że nawet w sytuacji, gdy najemca nie sprzeciwi się (lub nie zauważy) konieczności ponoszenia takiego nowego kosztu to, gdy w ramach przyszłego nabycia nieruchomości prowadzony będzie profesjonalny audyt prawny, brak możliwości legalnego (zgodnie z umową) przeniesienia ciężaru rat opłaty przekształceniowej (ceny nabycia) zostanie oflagowany jako wysokie ryzyko.
Zwracamy przy tym uwagę, że uwzględniając potencjalne zastosowanie art. 70 UGN, w przypadku rozłożenia ceny za nieruchomość na raty, wysokość raty przy przekształceniu odpowiadać będzie co najmniej 250% opłaty rocznej. Stanowi to dwudziestopięciokrotność opłaty rocznej (najniższa możliwa cena wykupu w przypadku płatności ratalnej) rozłożonej na okres 10 lat (najdłuższy dopuszczalny okres ratalny zgodnie z przepisami UGN). Trudno oczekiwać, że najemcy nie będą protestować przeciwko takim dodatkowym kosztom. Tym bardziej w sytuacji, gdy dopuszczalność nałożenia na nich takiego obciążenia jest co najmniej wątpliwa.
Podsumowanie
Mając na uwadze powyższe, trudno dziwić się, że możliwość wykupu nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie cieszy się szczególną popularnością. Rozwiązanie to wydaje się opłacalne jedynie w bardzo szczególnych przypadkach. Na pewno nie będzie miało to zastosowania do nieruchomości nabytych w celach inwestycyjnych (redewelopment i sprzedaż) ani w odniesieniu do nieruchomości oddanych najem.