23 lipca 2023 roku Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.
Celem ustawy jest dalsza eliminacja instytucji użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego. Proces ten zapoczątkowany został w 2018 roku przyjęciem przez Sejm ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Założeniem bieżącej nowelizacji jest regulacja uwłaszczenia także pozostałych, zabudowanych gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem jednak przewidzianych w noweli wyjątków.
W przeciwieństwie do przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, obecna nowelizacja nie zakłada przekształcenia z mocy prawa. Procedura wszczynana będzie na wniosek przedsiębiorcy – użytkownika wieczystego. Zgodnie z projektem, jeżeli użytkownik wieczysty spełni określone w ustawie warunki, właściciel gruntu nie będzie mógł odmówić przekształcenia.
Przekształcenie następować będzie poprzez wykup użytkowanej nieruchomości. Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży przysługiwać będzie użytkownikowi wieczystemu jedynie w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych oraz tylko w okresie 1 roku od wejścia w życie nowelizacji.
Ustawa będzie mieć zastosowanie jedynie do zabudowanych nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste co najmniej 10 lat przed wejściem w życie nowelizacji (po 31 grudnia 1997 r.). Jest to istotna zmiana względem pierwotnego projektu, który zakładał znacznie dłuższy, bo aż dwudziestopięcioletni termin. Aby skorzystać z uprawnienia użytkownik wieczysty nie może naruszać obowiązków określonych w umowie użytkowania wieczystego. Nie może także toczyć się postępowanie w sprawie rozwiązania umowy.
Grunty istotne dla gospodarki narodowej (tj. powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Lasom Państwowym, parkom narodowym, Wodom Polskim, a także porty i przystanie morskie) podlegają wyłączeniu i nie ma możliwości przekształcenia ich we własność.
Do ustalenia wartości wykupu gruntów niewykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej przyjęto rozwiązanie analogiczne do mechanizmu zastosowanego przy przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe – cena nieruchomości stanowić będzie dwudziestokrotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Cena nieruchomości, na której prowadzona jest działalność gospodarcza, ustalana będzie w oparciu o stawkę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i wynosić będzie odpowiednio:
- 6% wartości rynkowej gruntu przy obowiązującej stawce procentowej opłaty rocznej równej 0,3%,
- 20% przy stawce 1%,
- 40% przy stawce 2%,
- 60% przy stawce 3%,
przy czym nie będzie mogła przekroczyć rynkowej wartości gruntu, ani też nie będzie mogła być niższa niż dwudziestokrotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Należność z tytułu kupna użytkowanego gruntu będzie mogła być rozłożona na raty. W przypadku nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, rozłożona na raty niespłacona część ceny podlegała będzie oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z wytycznymi Komisji Europejskiej.
Ustawa przewiduje także dodatkowe bonifikaty cenowe. Wysokie bonifikaty ustawowe przyznano np. osobom fizycznym znajdującym się w szczególnej sytuacji osobistej lub socjalnej.
Różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną ceną będzie rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis. Jest to pokłosie wytycznych Komisji Europejskiej, zgodnie z którymi „zbycie nieruchomości publicznej po cenie niższej niż rynkowa powoduje konieczność zastosowania przepisów o pomocy publicznej”. Co za tym idzie, pomoc udzielana będzie do limitu, a pozostała różnica pomiędzy wartością rynkową i ustaloną ceną pokrywana będzie przez nabywcę w formie możliwej do rozłożenia na raty dopłaty.
Ocena proponowanej regulacji
Wykup nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na warunkach zaproponowanych w nowelizacji nie znajduje uzasadnienia ekonomicznego. Niewielu przedsiębiorców zdecyduje się na jednorazowe poniesienie kosztu, który w innym przypadku rozłożony byłby na co najmniej 20 lat. Przyszły zysk w postaci braku obowiązku dalszego uiszczania opłaty rocznej nie stanowi dostatecznej motywacji. Przeważająca większość przedsiębiorców nie planuje inwestycji z okresem zwrotu w perspektywie dłuższej niż 20 – 30 lat. Mając na uwadze, że obecnie rynkowa cena nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste nie odbiega znacząco od ceny nieruchomości objętych pełnym prawem własności, wykup, nawet w przypadku rozłożenia płatności na raty (projekt dopuszcza taką możliwość), byłby opłacalny jedynie w przypadku dłuższych inwestycji.
W przypadku nieruchomości oddanych w najem co najmniej wątpliwa, przy uwzględnieniu standardowego rynkowego katalogu składników opłaty serwisowej, jest możliwość przeniesienie kosztu wykupu nieruchomości na najemców. Standardem jest natomiast ponoszenie przez najemców kosztu opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Potencjalny spór z najemcami lub konieczność odejścia od zasady triple net lease również nie zachęcają do skorzystania z nowej regulacji.
Nowelizacja nie adresuje kwestii nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na rzecz nieruchomości. W sytuacji, gdy poczynione nakłady zwiększają wartość gruntu, użytkownik wieczysty zmuszony będzie ponieść koszt niejako podwójnie – po pierwsze ponosząc nakłady przy realizacji inwestycję oraz po drugie – płacąc cenę za przekształcenie wyliczoną w oparciu o podwyższoną wartość nieruchomości. Oczekiwanym przez rynek rozwiązaniem byłoby spotykane dotychczas w praktyce pomniejszenie wartości nieruchomości o wartość poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów. Wartość wzniesionych przez użytkownika wieczystego budynków przekracza zazwyczaj wartość samego gruntu.
Zgodnie z nowelizacją cena sprzedaży gruntu wyliczona będzie w oparciu o aktualną stawkę opłaty rocznej. Należy antycypować, że w celu maksymalizacji przychodu z tytułu przekształcenia, przed wejściem w życie ustawy, jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa dokonywać będą wypowiedzenia (aktualizacji) dotychczasowych stawek opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Podsumowując, na pochwałę zasługuje wola kontynuowania procesu eliminacji instytucji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. Mamy jednak wątpliwości czy rozwiązania zaproponowane w nowelizacji będą cieszyć się popularnością wśród przedsiębiorców.
Warto dodać, że nowelizacja obejmuje także zmianę ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku od zakupu, przy nabycie co najmniej 6 mieszkań w jednej inwestycji, została podniesiona do 6%. Potencjalnie będzie miało to negatywny wpływ na opłacalność inwestycji w sektorze PRS. Jednocześnie, zniesiony został podatek 2% PCC dla osób kupujących pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym.
Większość zmian wejdzie w życie w terminie 30 dni od ich ogłoszenia.