W toku planowania inwestycji budowlanej, niezależnie od jej charakteru, zapewnienie dostępu przyszłego projektu do drogi publicznej jest jedną z podstawowych kwestii, bez której szanse na uzyskanie pozwolenia na budowę dramatycznie maleją. Paradoksalnie, na etapie analiz due diligence działki inwestycyjnej z prawnego punktu widzenia najprostsze są sytuacje, gdy drogi po prostu fizycznie nie ma – wiadomo wtedy z góry, że w kosztach i harmonogramie projektu należy dodatkowo przewidzieć budowę infrastruktury drogowej.
W pozostałych przypadkach często zdarza się, że dostęp do drogi jest zapewniony tylko teoretycznie. Może być bowiem tak, że dostęp do drogi jest zapewniony w sensie fizycznym (droga istnieje, jest ogólnodostępna, przejezdna itp.), natomiast nie ma go w sensie formalnoprawnym – co uniemożliwia inwestorowi procedowanie z pozwoleniem na budowę. Po drugiej stronie znajdują się przypadki, gdy droga istnieje jedynie na mapie, a w rzeczywistości stanowi drogę niespełniającą standardów drogi publicznej. W poniższej publikacji prezentujemy najciekawsze przypadki, z którymi mieliśmy okazję się zetknąć w ostatnim czasie.
1. Pozbawienie drogi statusu drogi publicznej
W jednej z badanych przez nas sytuacji nieruchomość magazynowa położona była bezpośrednio przy uczęszczanej drodze publicznej. Jak się jednak okazało, część tej drogi (na odcinku przylegającym m.in. do analizowanej nieruchomości) została uchwałą rady gminy pozbawiona statusu drogi publicznej. Jednocześnie odcinek ten został wyłączony z ruchu drogowego. Co ciekawe, droga była w dalszym ciągu normalnie użytkowana, problem zatem był niemożliwy do wykrycia „w terenie”.
W konsekwencji, pomimo tego, że do nieruchomości można było swobodnie dojechać samochodem – z formalnego punktu widzenia nieruchomość ta nie posiadała dostępu do drogi publicznej.
2. Wykorzystywanie prywatnej infrastruktury podmiotu trzeciego w celu dojazdu do nieruchomości
W innym przypadku okazało się, że istniejący zjazd z drogi publicznej na analizowaną przez nas nieruchomość został wybudowany w połowie na działce właściciela tej nieruchomości, zaś w drugiej połowie na działce sąsiada. W efekcie linia przerywana rozgraniczająca pasy ruchu jednocześnie stanowiła granicę pomiędzy sąsiednimi nieruchomościami. Wzajemne korzystanie z drogi nie było w żaden sposób uregulowane. Każdy z sąsiadów mógł zatem formalnie poruszać się tylko wąskim pasem drogi, leżącym na jego działce.
W tej sytuacji potencjalny nabywca nieruchomości znalazłby się przede wszystkim w trudnej sytuacji, gdyby planował rozbudowę/przebudowę istniejącego obiektu albo całkowicie nową inwestycję. Brak dostępu do drogi o odpowiedniej szerokości uniemożliwiałby bowiem uzyskanie pozwolenia na budowę. Rozwiązaniem byłoby uregulowanie stanu prawnego poprzez ustanowienie niezbędnych służebności. Wymaga to jednak porozumienia pomiędzy sąsiadami lub przeprocesowania na drodze sądowej – obie ścieżki mogą w praktyce okazać się długotrwałe lub kosztowne.
3. Dostęp niewystarczający na potrzeby planowanej inwestycji
W praktyce zdarzają się również sytuacje, gdy nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, ale tylko na potrzeby istniejącej zabudowy. Innymi słowy, realizacja nowej inwestycji będzie wymagała jednocześnie wybudowania nowego połączenia komunikacyjnego lub przebudowy istniejącego.
Przykładowo, jedna z nieruchomości w województwie wielkopolskim miała zapewniony dostęp do drogi publicznej przez istniejący zjazd. Jednakże miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał, że wszystkie nowe inwestycje realizowane na analizowanym obszarze miały zostać skomunikowane za pośrednictwem drogi dopiero wytyczonej na planie.
Z nieco innym przypadkiem spotkaliśmy się w jednym z dużych ośrodków miejskich. W tym wypadku co prawda plan miejscowy nie stawiał ograniczeń co do sposobu skomunikowania inwestycji, natomiast takie ograniczenia postawił lokalny wydział komunikacji urzędu miejskiego. Urzędnicy poinformowali nas, że badana nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej jedynie na potrzeby obsługi istniejącej zabudowy – sugerując tym samym konieczność uwzględnienia w harmonogramie i budżecie projektu również nakładów na budowę nowej drogi.
Podobna sytuacja miała miejsce w województwie śląskim. Tutaj z kolei, pomimo istniejącej infrastruktury drogowej, lokalny samorząd oczekiwał od dewelopera poczynienia dalszych, szeroko zakrojonych inwestycji – zbędnych z punktu widzenia planowanego projektu deweloperskiego, ale istotnych z punktu widzenia planów rozwoju gminy dla tego obszaru. Szacowany koszt tych inwestycji był tak duży, że projekt okazał się być nierentowny. W konsekwencji nasz Klient zaniechał jego kontynuowania.
4. Konsekwencje biznesowe
Brak zapewnienia nieruchomości dostępu do drogi publicznej może mieć istotne skutki w sferze finansowej. W przypadku nieruchomości będącej przedmiotem umów najmu, taki stan rzeczy może być powodem dla najemców do podniesienia przeciwko wynajmującemu roszczeń. Może być to bowiem interpretowane jako przypadek, w którym wynajmujący nie zapewnia najemcy możliwości swobodnego korzystania z przedmiotu najmu. Z kolei w wypadku umów najmu typu pre-let przede wszystkim pojawia się ryzyko, że konieczność uprzedniego uregulowania kwestii dostępu do drogi opóźni realizację obiektu, a tym samym nie będzie możliwe wydanie najemcy gotowej powierzchni w uzgodnionym terminie. Najemcy zazwyczaj na tę okoliczność zabezpieczają się możliwością odstąpienia od umowy najmu lub naliczaniem kar umownych za opóźnienie.
Dodatkowo, jeśli nabywca nieruchomości docelowo zamierza ją zbyć na rzecz inwestora instytucjonalnego lub skorzystać z finansowania bankowego – musi liczyć się z koniecznością przedstawienia dodatkowych zabezpieczeń, a tym samym zwiększeniem kosztów transakcyjnych. Zabezpieczenia te mogą polegać przykładowo na uzyskaniu przez dewelopera odpowiedniej polisy ubezpieczeniowej lub przedstawieniu stosownej gwarancji korporacyjnej. W przypadku transakcji sprzedaży, podmiot kupujący może też oczekiwać zatrzymania części ceny do czasu uregulowania kwestii dostępu do drogi publicznej.
Jeśli takie uregulowanie będzie związane z koniecznością porozumienia się z lokalnym samorządem i wybudowaniem części infrastruktury – to dodatkowo na dewelopera spadną obowiązki wynikające z rękojmi i gwarancji, udzielane na rzecz gminy w związku z budową drogi. Z naszego doświadczenia, gminy niechętnie wyrażają zgodę na przeniesienie tych obowiązków przez inwestora na inny podmiot (np. wykonawcę drogi lub nabywcę nieruchomości), co z kolei uniemożliwia deweloperowi całkowite wyjście z projektu po jego sprzedaży.
Brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej wpływa także negatywnie na proces uzyskiwania pozwolenia na budowę – w takiej sytuacji właściwy starosta lub prezydent miasta może odmówić jego wydania. Wreszcie, konieczność wybudowania nowej drogi może nie tylko być obciążaniem dla budżetu, ale też istotnie wpłynąć na harmonogram projektu. Często bowiem taka sytuacja wymaga dodatkowo wynegocjowania z zarządcą drogi tzw. umowy drogowej, co zazwyczaj jest procesem długotrwałym. Jeśli do tego okaże się, że budowa drogi wymaga uprzedniego uregulowania stanu prawnego działek, przez który ma ona przebiegać (np. poprzez wywłaszczenia obecnych właścicieli), konieczny nakład czasu i kosztów z tym związanych może ekonomicznie pogrążyć projekt.