W ostatnim czasie transakcje barterowe stają się coraz bardziej popularne na rynku nieruchomości niezabudowanych. Poniżej przedstawiamy krótkie podsumowanie kluczowych kwestii, które należy mieć na uwadze podejmując negocjacje w ramach tego rodzaju transakcji.
Transakcje barterowe jako odpowiedź na rosnącą inflację
Dotychczas transakcje barterowe łączone były zazwyczaj z wymianą usług lub towarów. Jednakże, w dobie rosnącej inflacji zarówno sprzedający, jak i nabywcy gruntów deweloperskich zaczęli poszukiwać alternatywnych rozwiązań w zakresie obrotu nieruchomościami, pozwalających na uzgodnienie ceny zakupu w sposób odmienny niż w „typowych” transakcjach. Z tego też powodu transakcje barterowe zaczęły być coraz bardziej atrakcyjnym rozwiązaniem, korzystnym zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla inwestorów. Sprzedający, jako właściciele niezabudowanych nieruchomości, nie muszą mierzyć się z „problemem” uzyskanych w ramach transakcji środków finansowych, które – w celu uniknięcia skutków rosnącej inflacji – powinny być jak najszybciej ponownie zainwestowane. Z drugiej strony, nabywcy nie są zmuszeni do inwestowania istotnych sum w zakup nieruchomości, co pozwala im skoncentrować się na kwestiach budowlanych, tym samym niewątpliwie poprawiając opłacalność inwestycji. Ponadto, brak obowiązku zapłaty pełnej ceny zakupu nieruchomości w momencie jej nabycia pozwala inwestorom na realizację inwestycji ze środków własnych, bez konieczności ubiegania się o finansowanie zewnętrzne.
Z naszej praktyki wynika, że największe zainteresowanie transakcjami barterowymi wykazują inwestorzy z sektora PRS (Private Rented Sector) oraz deweloperzy mieszkaniowi. W ostatnim czasie doradzaliśmy m.in. przy transakcji sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej na cele PRS, w wyniku której sprzedający otrzyma od kupującego inwestora ok. 70 lokali zlokalizowanych w budynkach, do których budowy kupujący zobowiązał się w umowie. Doradzaliśmy również przy transakcji barterowej, w której część ceny zakupu została uzgodniona w lokalach mieszkalnych.
Specyfika transakcji barterowych
W transakcjach barterowych całość ceny nieruchomości (lub jej część) nie jest wypłacana sprzedającemu w środkach pieniężnych, lecz poprzez przeniesienie na sprzedającego prawa własności do odrębnych lokali (mieszkalnych, usługowych) w budynku, który ma powstać na zakupionej nieruchomości gruntowej. Poniżej przedstawiamy kilka kluczowych kwestii, które należy mieć na uwadze przy przygotowaniu dokumentacji transakcyjnej.
Powszechnie stosowanym rozwiązaniem jest zawarcie w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości gruntowej warunku zawieszającego, przewidującego uzależnienie podpisania umowy finalnej od uprzedniego zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży lokali (które, po ich wybudowaniu, zostaną przeniesione na sprzedającego w ramach „ceny” za zakup nieruchomości gruntowej). Jednakże, z uwagi na fakt, że w chwili zawierania obu przedwstępnych umów sprzedaży lokale nie istnieją, nie jest możliwe dokładne opisanie ich powierzchni lub ich liczby – wartości te muszą być określone przy użyciu tzw. „widełek”, np. poprzez wskazanie przedziałów metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lub usługowej lokali. Co istotne, przy określaniu charakterystyki lokali należy pamiętać także o ewentualnej konieczności wprowadzenia zmian do projektu budowlanego, która może się pojawić w toku procesu inwestycyjno-budowlanego w wyniku wymogów nakładanych przez organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.
Umowy sprzedaży dotyczące lokali zawierane są zazwyczaj po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokale te są zlokalizowane (tj. po wydaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) oraz po ich wyodrębnieniu. Niemniej nie można wykluczyć sytuacji, w których wyodrębnienie lokali może okazać się niemożliwe lub znacząco utrudnione – dzieje się tak zazwyczaj w przypadku inwestycji realizowanych w formule PRS, zlokalizowanych na obszarach o charakterze usługowym. W takim wypadku sprzedający powinien być uprawniony do otrzymania ceny, ewentualnie do otrzymania odpowiedniej części budynku. Niezależnie od powyższego może się również okazać, że budynek nie zostanie oddany do użytku lub nie zostanie wybudowany w określonych terminach, w związku z czym strony nie będą mogły dokonać zamierzonego potrącenia („zapłaty” ceny poprzez przeniesienie własności odrębnych lokali lub części budynku). W celu zabezpieczenia interesów sprzedającego strony mogą zatem, przykładowo, zobowiązać kupującego do dostarczenia sprzedającemu oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie zapłaty ceny lub pełnomocnictwa od kupującego, uprawniającego sprzedającego do wykonania transakcji odkupu, jeśli kupujący nie zrealizuje projektu.
Tytułem zabezpieczenia interesów sprzedającego możliwe jest również ujawnienie roszczeń sprzedającego z przedwstępnej umowy nabycia przez niego lokali w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Z drugiej strony, również kupujący powinien rozważyć zabezpieczenie się na okoliczność tego, że sprzedający grunt faktycznie przystąpi do zawarcia przedwstępnej umowy nabycia lokali, będącej de facto metodą rozliczenia ceny sprzedaży gruntu.
Rozwiązaniem charakterystycznym dla transakcji barterowych jest także uzależnienie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej od uprzedniego uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Z uwagi na fakt, że spełnienie tego rodzaju warunku zawieszającego zależne jest wyłącznie od kupującego i pozostaje poza kontrolą sprzedającego, strony przedwstępnej umowy sprzedaży mogą uzgodnić swojego rodzaju kamienie milowe, np. poprzez określenie ram czasowych ubiegania się o wydanie ww. decyzji lub ustalenie granicznego terminu jej wydania. W przypadku, gdy decyzja nie może zostać wydana w wyznaczonym terminie z przyczyn niezależnych od kupującego, wówczas kupujący powinien być uprawniony do odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej. W sytuacji, gdy jakakolwiek część ceny została przez kupującego zapłacona przy zawieraniu umowy przedwstępnej (np. w formie depozytu pieniężnego), rozwiązaniem satysfakcjonującym dla sprzedającego może być prawo do żądania zapłaty dwukrotności tej kwoty w przypadku nieuzyskania pozwolenia na budowę z przyczyn leżących po stronie kupującego. Wobec powyższego kupujący powinien zachować wyjątkową ostrożność, aby standardowe kwestie związane z uzyskiwaniem pozwoleń w toku procesu inwestycyjno-budowlanego (np. konieczność zawieszenia postępowania w celu skompletowania dodatkowych dokumentów wymaganych przez organ prowadzący postępowanie) nie stały się powodem odstąpienia od umowy przez sprzedającego.
Może się jednak także okazać, że kupujący nie wykonuje robót budowlanych zgodnie z pozwoleniem na budowę lub też, że nie wykonuje ich w ogóle. W celu zabezpieczenia interesu sprzedającego strony mogą przewidzieć zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży (odkupu) nieruchomości w ramach ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, która może być dodatkowo zabezpieczona pełnomocnictwem udzielonym przez kupującego (jako właściciela gruntu) na rzecz sprzedającego (jako odkupującego grunt), upoważniającym do przeprowadzenia odkupu w imieniu właściciela nieruchomości.
Niezależnie od powyższego, także „klasyczne” formy zabezpieczenia mogą być istotne dla stron transakcji barterowych. Modelowym rozwiązaniem byłoby zabezpieczanie tego rodzaju transakcji hipoteką ustanowioną na sprzedawanej nieruchomości gruntowej na rzecz sprzedającego. Z uwagi jednak na okoliczność, że transakcje na rynku nieruchomości są zwykle finansowane przez osoby trzecie, tj. banki i instytucje finansujące, strony barteru muszą ustalić, w jaki sposób zabezpieczyć interesy tego podmiotu trzeciego. Co do zasady banki lub instytucje finansujące wymagają „czystego” stanu prawnego nieruchomości, co oznacza, że nieruchomość może być obciążona wyłącznie hipoteką ustanowioną na rzecz podmiotu finansującego. Z naszej praktyki wynika, że podmioty finansujące zazwyczaj nie są usatysfakcjonowane hipoteką o pierwszeństwie równym z priorytetem dotychczas ustanowionych hipotek, ani nawet hipoteką o najwyższym pierwszeństwie. W rezultacie, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką ustanowioną na rzecz sprzedającego, hipoteka ta będzie musiała zostać zwolniona przed uzyskaniem zewnętrznego finansowania przez kupującego (i ustanowieniem hipoteki na rzecz podmiotu finansującego). W konsekwencji, strony transakcji barterowej mogą być zmuszone do skorzystania z innych form zabezpieczenia satysfakcjonujących dla sprzedającego, na przykład poręczenia udzielonego przez spółkę powiązaną z kupującym.