Dwie pierwsze dekady XXI wieku to czas, kiedy wzrost poziomu cen w skali roku w Unii Europejskiej rzadko przekraczał 2,5%. Nieznacznie wyższa bywała inflacja w Polsce, jednak i w przypadku naszego kraju można mówić w tym czasie o dużej stabilności cen (w latach 2014-15 pojawił się nawet epizod deflacji).
Klauzule waloryzacyjne, choć stanowią istotny element wszystkich zawieranych na rynku umów najmu powierzchni komercyjnej, nie były zwykle obiektem pogłębionego zainteresowania negocjujących stron ani szczególnych kontrowersji.
Sytuacja uległa zmianie w ostatnich kilkunastu miesiącach, kiedy skala wzrostu cen w poszczególnych miesiącach w porównaniu do analogicznych okresów roku poprzedniego przekroczyła odpowiednio 10% (w przypadku ogółu krajów UE) oraz 16% (w przypadku Polski). Jasne stało się, że waloryzacja stawek czynszu w roku 2023 będzie dla najemców bolesna i otworzy wiele dyskusji, których wcześniej udawało się uniknąć.
Kontrowersje może budzić już sam wybór wskaźnika właściwego dla waloryzacji świadczeń w ramach konkretnej umowy najmu.
Podstawą waloryzacji świadczeń określonych w euro w umowach najmu są zharmonizowane wskaźniki cen konsumpcyjnych (HICP) publikowane przez Eurostat. Wskaźniki HICP publikowane są w kilku głównych tabelach.
Pierwsza i podstawowa z nich (monthly data (index)) przedstawia wartości wskaźnika HICP dla poszczególnych miesięcy, przy uwzględnieniu podstawowego założenia metodologii tego indeksu, zgodnie z którym rok 2015 jest rokiem odniesienia i dla tego roku wartość przyjmuje się wartość wskaźnika równą 100. Wartość wskaźnika HICP obrazuje koszt reprezentatywnego koszyka dóbr i usług konsumpcyjnych w danym momencie – jest nim koniec danego miesiąca kalendarzowego, dla którego obliczona została wartość indeksu. Poszczególne kraje członkowskie UE dokonują obliczenia indeksu dla danego miesiąca zwykle do końca kolejnego miesiąca kalendarzowego, przy czym zdarza się, że indeksy te podlegają później jeszcze korekcie.
Wartości indeksu dla poszczególnych miesięcy, bazujące na założeniu wspólnego mianownika w postaci roku 2015, nie są bezpośrednio przydatne dla celów waloryzacji świadczeń. Przydatne z tej perspektywy wartości uzyskujemy dopiero zestawiając ze sobą indeksy dla dwóch wybranych momentów, co pozwala uzyskać informację o względnej zmianie poziomu cen w jednostce czasu.
Kolejne tabele publikowane przez Eurostat zawierają właśnie wartości względne, wynikające z porównania (dzielenia) indeksów dla wybranych miesięcy.
Czym jest roczna inflacja?
Wartości w tabeli monthly data (annual rate of change) obrazują zmianę poziomu cen w poszczególnych miesiącach w porównaniu z analogicznym miesiącem roku poprzedniego. Szczególnie interesujące są w praktyce wartości grudniowe – pokazują one w istocie zmianę poziomu cen między końcem danego roku a końcem roku poprzedniego, czyli to, co intuicyjnie postrzegamy (słusznie) jako roczną inflację. Dla UE wartość ta wyniosła w 2022 roku 10,4%, dla strefy euro – 9,2%, a dla Polski – 15,3%.
W naszej ocenie wartości te powinny być podstawą indeksacji czynszów w przypadku gdy klauzula waloryzacyjna odnosi się ogólnie do „wskaźnika wzrostu cen za poprzedni rok kalendarzowy”. Porównanie poziomu cen na początku i na końcu danego roku kalendarzowego oddaje właśnie skalę wzrostu cen od czasu ostatniej waloryzacji.
Nie zawsze właściwe będzie posługiwanie się rokiem kalendarzowym jako okresem referencyjnym. Wiele umów najmu przewiduje waloryzację w rocznicę daty rozpoczęcia (która może przypadać np. na początku czerwca). W takim przypadku podstawą waloryzacji (o ile umowa wyraźnie nie określa, że należy posłużyć się inną wartością) powinien być wskaźnik zmiany poziomu cen rok do roku za miesiąc poprzedzający rocznicę daty rozpoczęcia (w tym przypadku – za maj).
Poza tabelą obrazującą zmiany rok do roku Eurostat publikuje także wskaźniki miesięcznej zmiany (tabela monthly data (monthly rate of change)), tj. zmiany w stosunku do poprzedniego miesiąca kalendarzowego.
Co z tak zwaną średnioroczną inflacją?
Kolejne dwie tabele (monthly data (12-month average rate of change) oraz annual data (average rate of change)) prezentują m.in. średnie wskaźniki zmiany cen (warto zauważyć, że w każdym przypadku średnia z ostatnich 12 miesięcy dla grudnia danego roku kalendarzowego w tabeli danych miesięcznych jest jednocześnie średnią dla danego roku kalendarzowego z tabeli danych rocznych). W roku 2022 średni wskaźnik wzrostu cen wyniósł dla UE 9,2%, dla strefy euro 8,4%, a dla Polski 13,2% (identyczne wartości mają średnie z ostatnich 12 miesięcy dla grudnia 2022 r., co wynika z założeń – koniec grudnia jest jednocześnie końcem roku kalendarzowego).
Co mówią nam tzw. wskaźniki średnioroczne? Wartości te obliczane są jako średnie arytmetyczne wskaźników zmian rok do roku dla poszczególnych miesięcy roku kalendarzowego. Oznacza to, że podstawą ich obliczenia są: wskaźnik zmiany rok do roku dla: stycznia 2022 r. (w porównaniu ze styczniem 2021 r.), lutego 2022 r. (w porównaniu z lutym 2021 r.) i tak dalej aż do grudnia 2022 r. (w porównaniu z grudniem 2021 r.). Tak obliczony wskaźnik informuje nas, jak kształtowała się przeciętna dynamika wzrostu cen na przestrzeni roku kalendarzowego (w tym przypadku 2022). Czy zasadne jest posługiwanie się takim wskaźnikiem dla celów waloryzacji świadczeń należnych od najemcy?
Jeżeli waloryzacja czynszu ma służyć dostosowaniu jego wysokości do aktualnego poziomu cen, to posłużenie się tzw. wskaźnikiem średniorocznym celu tego nie realizuje. Korzystanie z tego wskaźnika oznacza w zasadzie, że dokonując waloryzacji w marcu 2023 r. ze skutkiem od początku 2023 r. sięgamy m.in. po dane o dynamice inflacji z pierwszego kwartału 2022 w zestawieniu z pierwszym kwartałem 2021 r., czyli sprzed wielu miesięcy. Informacja, którą daje wskaźnik średnioroczny, ma w tym momencie walor statystyczny i historyczny – informuje o historycznej dynamice zmian – o tym, w jakim średnio tempie dochodzono do aktualnego poziomu cen – a nie o samej skali zmiany poziomu cen.
Można wyobrazić sobie np. sytuację, w której ceny w gospodarce pozostają stabilne przez 9 miesięcy od początku roku, jednak w październiku występuje zewnętrzny szok (np. załamanie na rynku surowców), na skutek czego tempo wzrostu cen rośnie do kilkunastu procent. W takim przypadku średni wskaźnik inflacji dla roku kalendarzowego będzie względnie niski (biorąc pod uwagę stabilność cen w pierwszej części roku), jednak rzeczywista zmiana poziomu cen rok do roku będzie nieproporcjonalnie większa. Można oczywiście powiedzieć, że wzrost cen na skutek szoku znajdzie swoje odbicie we wskaźnikach r/r dla kolejnych miesięcy, a w konsekwencji podniesie średni wskaźnik inflacji w kolejnym roku kalendarzowym. W praktyce oznacza to jednak odsunięcie w czasie realnej waloryzacji świadczenia. Szczególnie w warunkach przyspieszonej dynamiki wzrostu cen stosowanie tzw. wskaźnika średniorocznego jest korzystne dla najemców, a z perspektywy wynajmujących opóźnia dostosowanie poziomu czynszu do zmienionego poziomu cen rynkowych.
Poniższa tabela obrazuje różnice wynikające z porównania wskaźnika rocznego i wskaźnika średniorocznego. Jak widać różnice mogą być znaczące, a w konsekwencji rzeczywisty poziom waloryzacji świadczenia może odbiegać od oczekiwanego.
Stosowanie konkretnego rodzaju wskaźnika HICP powinno, co oczywiste, znajdować podstawę w treści umowy najmu. Jeżeli treść klauzuli waloryzacyjnej nie pozwala na jednoznaczną interpretację, należy naszym zdaniem wziąć pod uwagę cel takiego postanowienia, którym zasadniczo jest urealnienie (dostosowanie) wysokości świadczenia do aktualnej wartości pieniądza i poziomu cen.
Negocjując taką umowę warto mieć na uwadze kwestie związane z metodologią konstruowania poszczególnych rodzajów wskaźników, aby precyzyjnie określić w umowie podstawę waloryzacji, co pozwoli uniknąć w przyszłości sporów.
Wprawdzie część danych makroekonomicznych sugeruje, że szczyt tempa wzrostu cen jest już za nami, jednak wysoka inflacja pozostanie z nami raczej na dłużej. Powrót do stabilizacji z roczną inflacją na poziomie ok. 2% może potrwać lata, a to oznacza, że klauzule waloryzacyjne pozostaną w najbliższym czasie w orbicie szczególnego zainteresowania stron negocjujących umowy najmu.